2019，苏州花落谁家

最近一个月以来，苏州(楼盘)一直处在房地产调控的风口浪尖上。

5月11日晚，苏州发布最新的楼市限售新政，苏州工业园区全域、高新区狮山板块新房3年限售，工业园区全域二手房5年限售;土拍竞价超过市场指导价5%~10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可，超过10%~25%后转为一次报价出让方式。

5月16日，苏州市工业园区政策再度加码，园区内购买新房、二手房申请入学的，从“五年一”调整为“九年一”。

5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示，苏州在列。(还有佛山(楼盘)、大连(楼盘)、南宁)

5月24日，据湃新闻报道，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门，召集30余家地产商开了座谈会，明确如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛(缴税年限由一年变为两年)。并提出全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

5月31日，21世纪经济报道获悉，部分房企因拿地激进，“出现一些‘’，已经引起国家的注意”。在住建部指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

被点名的房企，坊间传闻有多个版本。有传言说有旭辉、融创、中铁建等五家地产商;有传言说是旭辉、禹州、金地、融创及中铁建。21世纪经济报道记者从知情人士处确认，旭辉地产已被监管关注。

6月2日，旭辉集团相关负责人就此回应媒体：“目前，我们没有收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常”。

另据金融圈知名人士透露，因为涉及长沙(楼盘)，包括旭辉、融创、金地等六家开发商被交易商协会暂停公募。而且这只是开始，交易所已经基本明确将房地产类abs算为房地产类变相融资，将逐步严格控制。

虽然目前还没有哪些房企被暂停债权及ABS融资的确切消息，但长沙拿资料公开可寻，如下表。

数据来源：地产锐观察根据公开资料整理

据了解，苏州楼市自今年春节开始走向回暖，三四月份走向火爆。克而瑞数据显示，4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米，环比增长53%，同比增长高达80%;成交均价21742元/平方米，环比上涨6%，同比上涨11.6%。

地产锐观察认为，即便短期内苏州5.11限售新政对楼市成交量影响不大，但是后续影响会显现：

一是关于土地出让报价的调整，土拍竞价超过市场指导价5%~10%(此前是超过10%)，需工程竣工验收后方可申请预售许可，这会延长项目预售回款的时点，增加开发商自有资金投入和融资压力，因此拿地会趋向谨慎。

二是，据澎湃新闻报道，在5月24日的房企座谈会上，苏州市还明确：年内苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。这意味着高价拿地的房企，项目至少一年内难以申请预售证，难以入市回款，除非赔钱卖。

三是，如果被限制债券及ABS融资，意味着房企非标融资被严格限制的同时，另外一条融资渠道——标准化的资本市场端融资同时被卡，将让房企资金压力雪上加霜。

另外，还有一些房企，包括融信、佳兆业、中梁、大华集团等，今年2月份也在苏州溢价拿了地，不过不在市场传言的被暂停债券及ABS融资的房企名单上。

总归一句话：调控周期中的“”不好当。

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