环京楼市、大利好逼近！

5月28日上午，国务院新闻办举行了一场新闻发布会，由河北省的书记、省长来介绍河北的发展情况，其中“京津冀协同发展”的内容，非常惹人关注。

从会上传递信息看，“环京楼市”的大利好正在逼近。

让我们先看一张地图：

这是京津冀核心地段的地图。图中被线条突出勾勒出来的，是廊坊市的疆域。可以看出，廊坊是一个具有“超级地利”的城市，有点类似东莞。

东莞被三大一线城市——深圳(楼盘)、香港和广州(楼盘)夹在中间。广深港不仅是中国的一线城市，还被认为是全球一线城市(GaWC机构评出，2018年一共有55个)。广深港核心区的距离，在140公里范围内，这在全球都极其少见，而东莞竟然夹在其中。

廊坊夹在中国的“超一流城市”北京(楼盘)和“强二线城市”天津(楼盘)之间，其中“北三县”(大厂、三河、香河)还被京津阻断，成为廊坊的飞地。“北三县”正好堵着北京的东大门，是北京副中心通州的拓展区。

廊坊的中部，包括广阳区、安次区、固安县、永清县，则堵着北京的南大门，北京新机场的三分之二，就在廊坊的范围内。

至于廊坊的“南三县”——霸州、文安、大城，则紧靠雄安新区，将受到雄安新区发展的带动。

所以，虽然“环京”还包括保定(楼盘)、张家口(楼盘)和承德(楼盘)，但最有价值、最有想象空间的，还是廊坊，以及天津的武清区。

之前一直有报道，说北三县(大厂、香河、三河，其中燕郊隶属于三河)跟北京通州区将“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”。或者说，北三县的规划权已经交给了北京市、通州区。

5月28日新闻发布会透露的主要信息是：

第一，北三县和通州区的规划已经上报京津冀协同发展领导小组，审定之后全面推进，这是京津冀合作的一个重要平台。

第二，北京大兴国际机场今年9月就要投入使用。依托机场，国家规划了150平方公里的临空经济区，包括北京50平方公里、河北100平方公里，也是坚持“四统一”，建立协调协作机制，错位发展、协同推进，这个规划也已经进入审批阶段。

第三，廊坊、武清、通州，也是京津冀协同发展体制机制的试验区，实行若干个统一，坚持一体化发展。京津冀协同发展是具体的。

第四，河北有三个港口，秦皇岛(楼盘)港、唐山港(601000)、黄骅港，和天津港(600717)共同构成环渤海港口群，大家错位发展，形成合力。

发布会还透露：仅在2018年，河北就引进京津项目2516个，资金4308亿元，累计有1400多家京津高新科技企业到河北落户发展。

此前媒体曾透露：《通州区与廊坊北三县地区整合规划》、《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》已于2018年完成。现在，又经过了将近半年的讨论和修改，最终方案有望很快公布。

北京和北三县、北京和廊坊中部区域的协调规划一旦公布，将给东部、南部的环京楼市产生较强政策刺激。尤其是未来轨道交通规划的公布，将让投资者购房更有目的性。到那时，恐怕廊坊楼市会有一个爆发期。

过去两年，廊坊楼市管控非常严厉，是地级市里限购最严格的。除了最南端的大城县外，廊坊其他区域都限购，外地人需要3年社保才能买1套房子。这个限购措施，严厉程度远超苏州(楼盘)，也不是东莞、佛山(楼盘)可以比拟的。

正是由于限购措施非常严厉，廊坊楼市一度大跌，很多炒房客出现严重亏损。

下面是2017年2018年两年，廊坊市资金增长情况，可以清晰地看到资金在流出这里：

2017年末全市本外币各项存款余额6170.6亿元，比年初减少9.2亿元，下降0.2%

2018年末金融机构各项存款余额6171.4亿元，比年初减少0.8亿元。

而在2017年和2018年，全国存款增长都超过了8.5%。

至于当地房地产行业，也受到影响影响。下面为2017年廊坊统计公报里的数据：

2018年官方数据为：房屋施工面积同比下降5.3%，房屋竣工面积同比下降5.6%，房地产投资下降19.3%。

在今年4月国家发改委公布的一份重要文件——“2019 年新型城镇化建设重点任务”里提出要“探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”，而廊坊和北京的规划里，就体现了这一点。

上述文件还提出，要“健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同”。由此可见，廊坊的楼市调控也会听命于北京，配合北京南部和东部的发展。

因此，未来廊坊“地级市最严厉限购”仍将维持。但即便如此，随着规划的公布，特别是连接北京和廊坊各片区的轨道交通规划的公布，还是会刺激这里的楼市。

另外，天津武清也是值得一提的区域。天津和北京、上海(楼盘)一起，享受中国最丰厚的高考红利，考生在天津上大学、上名牌大学的几率能显著提高。因此，希望迁居天津，让孩子在天津参考高考的家长有很多。而武清是天津郊区，靠近北京，其楼市可以享受北京动能的外溢，还可以享受天津高考红利，所以也是值得关注的。

在都市圈时代，轨道交通极其重要。而国家又在刺激汽车消费，其结果必然造成更多的塞车、限行，地铁、地铁快线、城际铁路就更加重要。所以，在都市圈里投资 有价值，一定要考虑轨道交通。

如果你买的房子在1000米内没有轨道交通站点，基本上就算是有较大缺陷了。最好800米内有站点，我说的800米是从你们家楼洞口到地铁站。如果有较大坡度，最好在500米内，否则老人、孩子和女性使用轨道交通就不方便，利用率就会显著降低。距离轨道站远近，可以显著影响房价。

总之：是金子总会发光，价值不会永远存在。中国严厉限购的地区往往会形成价值，比如廊坊、比如长沙(楼盘)，这种状况很难长期存在，价格扭曲终将得到化解。如果限制措施一直不放松，会以二手房超过同地段新房价格的方式，实现价值的回归。

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