行情突变，如何实现地产价值投资的最大化？

行情暖的太快，就像龙卷风，离不开暴风圈，来不及......

楼市小阳春说来就来，几乎让所有人猝不及防，尤其是地产人。

首先是营销口的人，身背涨了的营销指标，尽管市场回暖快速，但仍面临市场回暖的速度没有土地回暖速度快的尴尬;

其次是投资口和战略口的人，眼睁睁看着地价快速回到历史最高位，却不知该往哪里投，甚至悔不当初，没多拿几块地;

再次，对于企业决策人而言，去年11月下达的全年运营指标和今年以来行情的急剧变化发生严重错位，给企业运营带来很大的困惑。

事实上，经历本轮市场沉浮，我们反复强调的一个观点得以被事实论证：中国的城市改革异常重要，对房地产而言，其中蕴含不容忽视的大周期和价值投资!

此前房地产的一个强势增长和长周期，就是源于政府有意而为之的土地缩量，并且产生了三个方面的深远影响：

伴随着价格上升，市场获长期看好，但相应的对冲型措施也逐渐加码，从而实现市场流量的可控;

稳定向好的行情有助于完成城市改革，实现城市群都市圈的城市规划;

稳定向好的行情便于企业脉冲型去杠杆，实现负债软着路。

而站在今天的时间点来看，城市改革依然势在必行，脉冲型去杠杆的操作逻辑依然存在并且整体处于放松的时间，所以，企业的地产价值投资拥有相对安全的投资周期。

那么，企业如何才能不后知后觉的错过这个周期，实现地产价值投资的最大化?

城市驱动力，是主导城市投资的重要因素，根据现阶段各城市发展情况，我们将其细分为8类并总结了相应的投资之道。8类城市分别为：超一线城市、战略核心城市、都市圈城市、单核型城市、I 级内生型城市 、II 级内生型城市 、III 级内生型城市以及其他一般性城市。

超一线城市：上海、北京、深圳这样的超一线城市，当前处于压制状态，投入产出比并不乐观，不建议一般企业进入;

战略核心城市：杭州、武汉这类战略核心城市，其新城化趋势愈发明显，带动周边30公里第一疏散带的发展，而这些区域价格管制相对宽松，市中心的价格管制力度主要取决于这个城市新城建设的力度;

都市圈城市：都市圈城市，政策环境存在较大放松的可能，包括落户、公积金、限价，甚至限购都存在松动可能性，对这些区域的布局宜早不宜迟，建议把握;

单核型城市：单核型城市有着提高首位度、旧改驱动、规范土地出让的强有力支撑，发展中的企业可多关注;

内生型城市：可再进行3类细分，目前整体处于一年半到两年的调整时间点，企业应注意抓住调整的中段和后段时机，获得较为优质的用地从而集聚较大的现金。

我们认为，在这一轮安全的周期中，在高价地出让此消彼长的情况下，企业不适合加杠杆，想迅速的进行弯道超车也不现实，应当以追求安全为主，学着开稳车。