陆骑麟：2016下半年量价齐稳中外环间二手房可升值

发布时间： 2016-06-28 10:17:56

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分类：本地楼市

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①伍惠敏：上半年前3月太火爆房价预计上涨15%

② 卢文曦：未来沪90平新房或将豪宅化买房还要看产品

③黄欣伟：未来刚需只存于二手房沪周边区域值得投资

④严跃进：2016年下半年上海房价或会涨至4万

2016年上半场即将结束，这六个月房地产市场过得分外波折。延续去年的翘尾、疯狂成交，一路上扬的斜线戛然而止，定格在3月25日。喊了一个月的新政终于落地，上海发布“史上最严格的调控”，“沪九条”即刻执行，多少人的买房路被生生截断。购房者焦灼。

土地市场让人直呼看不懂。外环拍地均以高价成交，面粉卖得比面包贵，届时房价将直奔7万而去。5月11日新政后首次土拍，格力地产总价19.65亿元拿下松江泗泾地块，楼板价高达3.8万元/平；18日周浦地块，保利以54.5亿元拿下，楼板价近4.4万元/平；6月1日宝山顾村地块，更是引来24家开发商竞相举牌，经过一番恶战，信达成为最终胜利者，楼板价3.6万/平。17日嘉定诞生，更是引发无数关注。

跟着土地一起“疯狂”的还有高端楼盘的购房者，据说很多楼盘都是托关系都买不到房。这半年，您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？沪九条的“威力”到底有多大？土地市场这么火，今后楼市价格将会怎么样？腾讯房产上海站诚邀您发表真知灼见。

链家市场研究部总监陆骑麟

1、上半年您印象最深刻的事情是哪一件？为什么？

答：上半年印象最深刻的事件莫过于325的调控。究其原因，大概是这场调控酝酿一月之久，才迟迟落地，政策细节基本提前披露，而政策实行更是不设缓冲期。作为四大一线城市中首个调控升级的城市，该调控政策主要受限人群为非沪籍人士，政策的地区区别性对待升级将使得城市原住民与外来移民之间隔膜的进一步加剧，以目前的购房年限门槛加上房价的日益上抬，不少来沪就业者将不再有能力在沪购房，从而达到相关部门对上海常住人口规模的进一步有效控制。但不得不说，在一个月“狼来了”的恐慌中，上海房价早已一路飙升，一天一价，该政策出台，除了对部分交易进行中的买卖双方造成实质性打击之外，对整个楼市价格的合理性调节已为强弩之末，实则晚矣！

2、您觉得房地产市场大趋势或大变革是什么？产生了哪些革新和变化？

答：房地产市场的趋势，无非是从一手至二手再至租赁的步步递进，在行业整体呈现颓败的同时，需要不断出现新的增长点才能缓解整个行业的焦虑。

再说到变革，则是资本对房地产行业的参与，而这种参与以前更多是在一手开发端，以后会逐步参与到之后的环节中来，而这将彻底颠覆行业的生存现状，行业内的竞争力将直接由第三方资本奠定，而无法再依赖行业内部的“生产、利润、再生产”模式，资本使得这个原本很重的行业也迅速飞到了风口，但这阵风过去，得看企业本身究竟在资本的助推下是否快速成长至足够坚实强大，而这将决定整个行业的未来，甚至关系到整个现行经济体。

3、最热板块或楼盘是哪些？为什么最关注这些板块和楼盘呢？

答：个人比较关注中外环间，位于两区交界处的部分板块，如丰庄、龙柏、古美等。因为这些板块的部分二手项目按照目前的位置及市场价来说，依旧具有一定的升值空间与投资价值。

项目的话，比较关心一些刚需性质去化不错的项目，如青浦的崧泽华城秀景苑(楼盘资料图库)、松江的安贝尔花园(楼盘资料图库)、奉贤的万科金域华府等。

4、土地市场这么火，未来外环真会卖到8万吗？现在购房者买房还怎么选择？

答：从来不赞同按照现行楼板价再进一步推导出保本售价的做法，外环卖8万从来都是个笑话。8万元还没有计算按照首付3成，贷款30年所产生的利息，由此计算出的购房成本，那几乎就是在8万元的基础上，单价还要再上涨不到50%，普通购房者才能不亏的一件事。

购房的话，优先按照环线，尽可能往里买，不管是一手还是二手。另外，可以选择一些有轨道交通规划的近郊。贷款方面，建议不要使用过多杠杆。

5、您对上半年有哪些评价？

答：整体市场：租赁平台遍地开花，不单是原来的住宅公寓，办公楼租赁平台也是来了一个又一个。

住宅市场：开局凶猛半途疲软（普通住宅）暗流汹涌（顶豪市场）

商办市场：大宗交易外资卖内资买

6、2016年楼市下半场，您觉得市场走向会如何？

答: 调控升级之后，楼市基本靠资本、有产阶层的购房能力在推动，这部分群体的购买力可不能小觑，而2016年下半场要看他们对国内市场的信心。对于普通购房者来说，目前沪上楼市已非他们可以搅动。预计2016下半场会出现量价齐稳的局面。