购房、租房有纠纷 律师来支招

虚假宣传房

买方还要付居间费吗?

案例：曹女士为解决女儿的上学问题，欲购买一套房。某中介公司遂向曹女士宣传推荐杨某的房子属于“房”，并口头承诺可以上周边某个学校，于是曹女士与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，曹女士才发现该房虽然紧邻某学校，但并不属于该学校的划片入学范围，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将曹女士诉至法院。

律师建议

本案中，曹女士对于购买房屋有着特定需求，即能够使女儿划片进入某学校就读。中介公司在明知曹女士需求的情况下，为获取高额中介费，利用曹女士难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻学校的非房进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得曹女士在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。

《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任，其起诉要求曹女士支付居间费用没有法律依据。

房租难收

房东应该怎么办?

案例：蒋先生将其自有的一套公寓出租给刘某，双方在合同当中约定了房屋租赁的期限、房租价格、房租缴纳时间以及延期交租的违约金。因为签订合同时，蒋先生对约定的租金数额很满意，便没有约定合同解除事由。2014年12月，刘某以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月都迟延交租，并且拒绝支付违约金。后来发展到不经蒋先生反复催促，刘某就不付租金，对此蒋先生非常苦恼。

律师建议

本案例中，刘某作为承租人违反合同约定义务，多次迟延缴纳房租，必须承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，依据合同约定，蒋先生向刘某索要租金及违约金的行为合理合法，受法律保护。同时，刘某不具备迟延付款的抗辩权。如果刘某认为蒋先生房屋有质量问题，违反合同约定，可要求蒋先生承担违约责任，但不能停止付款，依据《合同法》第一百二十一条“双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘某不能免除违约责任。

此外，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”本案中，虽然蒋先生与刘某的合同中未约定合同解除事宜，但是蒋先生依然可以在刘某出现迟延交纳租金的情形下，向刘某发出书面催款通知，若刘某不能在规定的期限内履行合同义务，蒋先生有权解除合同。 (文字整理：束杰)

律师简介

姚文锋

2005年开始从事律师职业，现为河南豫都律师事务所高级合伙人、专职律师、公司事务部主任和刑事法律事务部主任。主要执业方向为公司、企业常年法律顾问和重大、复杂的民商事法律事务以及刑事诉讼法律事务。