分化加剧：市场进入“去库存元年”

尽管春节期间各地楼市多延续了往年的清静，但在春节前后，随着《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、央行银监会“最低两成首付”新政的出台，2016年去库存的大幕实际上已经正式拉开。

同时，各地有针对性的政策调整也开始陆续出台，如2月6日江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》，以20条举措促进房地产市场平稳发展，并明确提及“去库存不力将被约谈和追责”。

但对于2016年的房地产市场表现，分析人士却仅仅表示“谨慎乐观”。国家信息中心宏观政策动向课题组认为，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。中原地产首席分析师张大伟则认为，三四线城市库存压力较大是未来一段时间的常态。“从2015年以来土地市场情况看，不同区域的差异越来越明显，这也预示着住房市场分化趋势更加明显。”

一线明显回暖限购持续

从正月初五后记者走访北京(楼盘)的我爱我家、链家地产部分门店的结果来看，尽管市场整体处于假日状态，但较过去两年而言仍回暖不少。借节前余势，一些业务员甚至提前结束假期返京。此前，在一系列楼市利好政策的刺激下，一直到2月7日春节放假之前，北京市二手房单日成交量依然处于高位。据伟业我爱我家(博客,微博)数据中心统计，2016年1月北京全市二手住宅网签总量超过2.3万套，同比上涨超过九成，成交价格同比上涨约17%，市场需求可见一斑。2015年全年，虽然由于新建商品房供应量创10年来最低水平，但北京的房价综合涨幅还是超过10%。

事实上，在北上广深这些一线城市，进入新年后的第一个月已经感受到了房价上涨压力的持续。2月1日，深圳(楼盘)市规划和国土资源委员会发布了深圳1月楼市数据。数据显示，1月深圳新房成交均价再攀新高，均价已达每平方米46515元，同比上涨74.27%，环比增长9.51%。数据显示，深圳房价在去年涨幅达47.5%，北京、上海(楼盘)的涨幅亦超10%，也正因此，尽管2015年12月召开的中央经济工作会议提出要“取消过时的限制性措施”，但实施限购政策的46个城市，仍有北上广深四大一线城市和三亚(楼盘)共5个城市仍在坚守限购底线。

三亚是一线城市之外唯一坚持限购政策的城市，该市市委副书记、常务副市长岳进曾在2015年底透露，未来要根据中央精神取消限制性购房政策，但目前为止尚未有官方消息宣布。值得一提的是，春节期间以三亚为代表的旅游城市楼市似乎并未受到假日影响，据中原地产数据，2月7日至13日春节长假期间，三亚共签约260套商品房，签约面积为23763.498平方米，签约金额达到4.93亿元，成为全国少有的亮点。

有业内人士指出，一线城市房价的继续上涨，可能会对其他城市的去库存产生间接的促进作用，比如刺激部分二三四线城市返乡置业需求，同时需求外溢也会给一线城市周边地区带来影响。因此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，一些三线城市市场仍有上升空间，比如受深圳房价持续上涨的影响，部分购房者会在深圳周边的东莞(楼盘)、惠州(楼盘)等城市置业，以锁定购房成本。

三四线去库存效果待考

一线城市价涨的事实，难掩整体库存的滞涨。国家统计局数据显示，近5年来，全国商品房待售面积不断增长，2015年更是来到了历史高位，达71853万平方米。总体看，各地楼市二元分化格局还将延续，而三四线城市楼市整体仍难言乐观。

因此，节前央行、银监会发布房贷新政，市场分析普遍认为更多是针对三四线城市。如亚豪机构市场总监郭毅就直言“春节前颁布新政意味深远”。她表示，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业。

不过就目前来看，房贷新政的效果还有待时间检验。张大伟表示，春节期间的三四线城市虽然项目积极营销，但目前的数据显示，市场还未受到节日前新政策刺激，返乡置业人口和签约同比都未见上涨。“目前的新政，只是降低支付门槛，变相提高了月供压力，如果降低购房税费、降低月供利率等实际利好不出台，很难刺激三四线市场。”不过他同时表示，从江西省“去库存不力将被约谈和追责”的表态来看，预计各地后续还会有待更多的刺激政策出台。

对于2016年的市场表现，有业内人士分析称，当前楼市供求已基本平衡，未来买方市场的特征会越来越明显。尽管目前首套房商贷的首付比例降低至两成，贷款利率水平也处在史上最低位，但也不会出现以往大量的投资投机需求入市的市场反弹，特别是在供大于求的三四线城市，基本不可能促使市场规模化放量。

国家信息中心宏观政策动向课题组在近期的一份研究报告中也表明，鉴于当前房地产作为投资的功能较弱，房地产调控长效机制逐步完善，虽然政策宽松等原因会使2016年房地产市场的销量仍然会延续上升趋势，但房地产市场区域差异化的影响和库存的压力会使房地产价格总体上升幅度相对销量增长比较平稳。课题组还特别指出，需要注意的是各地由于经济发展潜力和库存现状差异较大，去库存差异也会较大，极大城市群地区和一些经济发展潜力大、结构转型快的三四线城市去库存效果较好，而广大工业产业过剩严重和经济发展下滑严重的城市去库存效果较差，部分三四线城市销量和价格的上升仍将非常缓慢，甚至负增长。