写字楼市场：净吸纳量创历史新高

与住宅市场一样，上海写字楼市场也在2015年创造了自己的辉煌之年，约145万平方米的净吸纳量创出历史新高。而在“互联网+”大潮的影响下，包括联合办公等在内的一些新的办公方式，开始成为市场的重要补充。

超甲级写字楼抢手

仲量联行近日发布的《2015年上海房地产市场回顾》指出，办公楼租赁市场吸纳量创出历史性的约145万平方米新高，几乎是2014年的两倍。全市甲级写字楼的空置率降至3.6%，浦东陆家嘴(600663,股吧)区域超甲级写字楼的空置率为0.4%，几乎无房可租。

戴德梁行提供的数据显示，2015年全年，上海甲级写字楼新增供应62.4万平方米，吸纳量达41.3万平方米，销售成交量上涨了70%，租赁供应和吸纳量翻番，租金走势保持平稳。

“浦东目前还是‘一房难求’，浦西较为平淡，整个市场表现比较健康。”第一太平戴维斯上海物业顾问有限公司商业楼宇部高级董事及主管郑廷俊称，包括外滩SOHO、香港兴业太古汇、上海中心等一些知名办公楼的入市，形成了中心区位去年的大体量供应行情。

强劲的租赁需求持续推动黄浦江两岸中央商务区租金的上扬。以2015年第四季度为例，在这一时间段中，浦东甲级办公楼租金环比上涨了2.9%，至人民币11.1元/平方米/天;浦西甲级办公楼租金则环比上升了2.5%，达到9.7元/平方米/天。

作为上海国际金融中心的发源地和形象窗口，陆家嘴的表现持续抢眼。世邦魏理仕发布调查报告称，在排名前十的大中华区主导全球租用成本最贵的写字楼市场中，上海陆家嘴名列第九位。华东区办公楼服务部主管、执行董事张越透露，目前，陆家嘴地区金融服务业租户已经占据了近60%的租赁面积，而该区域的空置率更是长期保持在0.5%左右。值得一提的是，位于陆家嘴的超高办公楼——上海中心还未开业即取得了约60%的预租率，已经吸引了多家国内外知名企业入驻。

2015年11月4日，“静安闸北合并”的消息正式落地，业内对新静安区的写字楼市场前景相当看好。“老静安作为高端城区，高端住宅密布，功能发展成熟，教育资源优厚，因此对闸北的住宅提升作用显而易见;另合并后预计闸北的优质写字楼拥有一定的租金上升空间，同时也能承接老静安溢出的写字楼客群。”第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部高级董事及主管谭文红认为。

此外，上海地铁交通的进一步畅通，也推动了部分地区写字楼市场的发展。例如，年底全线贯通的12号线，大大提升了原先仅有单条地铁线路经过的漕河泾、北外滩、金桥等商务区的可达性，促使沿线商务区写字楼租金上涨、租户行业类型进一步提升。而在建中的13号线二期工程也将南京(楼盘)西路与淮海中路连接起来，这将有助于浦西两大中央商务区之间的资源互通。

由于投资者对租金预期普遍持乐观态度，办公楼整售投资市场也保持相当的活跃度。仲量联行统计，2015年上海办公楼买卖成交总量同比增长了61%，达到374516平方米的历史新高。全年总成交量中的很大比例均单笔成交额超过3000万元人民币。

大宗交易+联合办公兴起

与2014年相比，2015年，上海写字楼市场的大宗交易较多，仍是投资机构购买写字楼的首选之地。高力国际研究部给出的资料显示，2015年全国47个整售个案，上海就占了38个。

这其中，瑞安房地产的两宗大笔交易引起了市场的广泛关注。7月，瑞安以66亿元将上海企业天地1号和2号售于香港地产基金领展;12月，其又以57亿元将企业天地3号卖给了李锦记与万科。“主要是市场上的货多一点，给一些长期看好市场的投资客更多的选择。”郑廷俊解释说。

值得注意的是，去年一年，联合办公以低于市价的写字楼租金以及灵活的出租方式吸引了大量初创公司，成为一种新的潮流。

有业内人士认为，设立更多的联合办公空间将成为另一种选择，以消化新兴商务区巨大的甲级写字楼供应。

戴德梁行董事、中国战略研究部主管肖恩·布罗迪也认为，“互联网+”给未来商业地产的发展带来了许多新思路，“这也是中国经济转型与创新的核心要素”。

“联合办公对现有的办公形式是一种很好的补充，市场需求很大，令客户细分、定位不断精准。”不过，郑廷俊认为：“联合办公短期内不可能成为市场的主流，只能是成熟上海办公楼市场的补充。同时，联合办公主要针对创业群体，这个体量是有限的。”

商务区供应持续放量

在2015年的市场基础之上，第一太平戴维斯方面认为：上海商务区供应持续放量，2016年预计有约180万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应;非核心商务区预计也将有近230万平方米新增供应入市，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽。郑廷俊强调，随着中国金融服务业的进一步开放和发展，金融类租户将继续拉动陆家嘴写字楼市场的增长。

在2016年外滩金融中心推出后，外滩地区将会成为黄浦区又一活跃的写字楼板块。受到大量新增供应的影响，未来一年写字楼租金增长幅度将放缓，预计核心商务区写字楼租金明年全年涨幅为3%至4%，非核心商务区全年租金涨幅为1%至2%。

在郑廷俊看来，随着未来上海金融中心地位的巩固，浦东整个板块在中环以内的优质写字楼未来都将会体现出其颇具优势的一面;长远来看，虹桥板块依然具有独特的魅力，加之高铁经济的推动，在未来会发挥潜力。不过，获得回报的周期会比较长。

“由于2015年一些项目推迟入市，上海核心区域或在2016年迎来写字楼供应高峰，总体量约达140万平方米，此外非核心区域也有大批板块出现。国内外公司尤其是金融公司的入住需求维持旺盛，但部分区域的写字楼空置率或显著上扬，继而对租金与资本价值带来下行压力。”第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可称。

郑廷俊坦言，在未来的2-3年，上海写字楼市场的库存量“肯定是增加的”，但随着上海作为金融中心地位的加强巩固，很多国内外公司都有在上海占据一席之地的想法。同时，目前写字楼的打造标准愈来愈高，也满足了客户对写字楼的更高要求。因此，尽管有大量的新增供应，但业内人士认为未必会带来空置率的急剧攀升，造成“库存”困境。