陈志谈北京楼市：两级分化越发明显 理性看待2016

12月29日，北京(楼盘)市房地产协会秘书长陈志做客和讯网第十三届中国财经风云榜暨第六届地产金融创新峰会。在接受和讯网专访时，陈志秘书长表示2015年北京房地产市场的两极分化尤为明显，即首置产品的政策化和市场产品的高价化，这种两极分化背后的风险需要警惕，2016年不能过于乐观，仍需理性看待。

“2015年北京一手房市场(扣除保障房以后的数据)成交量约8万套，但如果拆除2万多的自住型商品房，实际成交量约5万多;二手房全年估计能达到20万套，以住房市场为主的房地产市场今年的总量不错。”陈志秘书长表示

但陈志并不认为2015年的北京房地产市场结构很好。

“我们的结构当中应该说高价盘占比还是较大。整个市场在成交角度上，如果以5万多的量去看，今年高端市场或高价市场出现了明显的放量，大概260、270万/平米，最高实际成交价已经达到20万元/平米超过。”陈志认为，以成交数据为导向，我们对市场的定位出现了极度的两极分化，即“首置产品的政策化、市场产品高端化或者高价化。”

这两个分化从去年开始，但去年总量并没有上来，所以今年尤为明显。

“这种分化带来的最大危机是我们中间端的改善性产品也逐渐在趋高，去掉首次置业的产品或者低总价的产品和高总价产品，我们的中间端其实是很尴尬的。”陈志指出，2015年商品住房价格不断走高的过程，是从低端开始一路推升上来，每一个总价段都在抬升。

他还表示，商品住房价格的抬升需要注意是否来自实际需求支撑，还是仅仅由于货币供应增长带来的资产价格的上涨，另外从微观上来讲，房企也需要注意在商品房实际功能方面满足购房者更多的需求，增加自身产品的市场竞争力。

“从另外一个角度看，在今年价格走高的情形下，企业上市并不积极，这是一个明显的反差;此外，房地产投资结构也不理想，我们住房的新开工今年若干月下来一路都是负值，没有转正过，其实反映出来企业对于市场后市，对于整体市场表现非常非常得谨慎。”陈志补充道。

他表示，2015年仅仅是在成交上比较理想，但未出现2010年在投资、开工、成交的整体性上涨。

“对明年市场，我个人保持相对的理性。今年年底中央经济工作会议也透露很多，对房地产有利的政策或者指向，但现实情况看是不是能够真正地落实在房地产行业当中。”陈志指出，不要以为在经济下行过程当中需要房地产的带动性，我们就可以肆无忌惮，不估计风险，不能够满足需求的无效供给一定都是开发企业的痛，也可能是压倒或压死开发企业的那根稻草。

陈志还表示，“明年的竞争会非常激烈，特别是在高端上，但不可能比今年再翻一番。新房市场的成交总量有可能比今年的总量会低，但价格毫无疑问是涨的，因为我们能够看得出来整体市场不是买卖供需达成的市场，实际是货币推升的过