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房地产投资增速超预期 上涨趋势料难续

2018年04月18日来源:中国证券报行业动态责任编辑:cq

(编者按)国家统计局17日发布的数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,比上年同期提高1.3个百分点,其中住宅投资增长13.3%。专家认为,房地产投资增速反弹超出市场预期,这主要源于补库存需要以及棚改货币化需求。不过,这种高增长趋势恐难以持续。另一方面,房企资金链偏紧的问题依然存在,且有进一步加剧的态势。

房地产投资增速超预期 上涨趋势料难续

中国证券报记者 彭扬 实习记者 赵白执南

国家统计局17日发布的数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,比上年同期提高1.3个百分点,其中住宅投资增长13.3%。专家认为,房地产投资增速反弹超出市场预期,这主要源于补库存需要以及棚改货币化需求。不过,这种高增长趋势恐难以持续。

销售面积增幅下降

“一季度房地产投资继续超预期增长主要还是土地购置费快速增长的结果。这意味着,房地产投资回升对经济增速、周期品价格影响不大。”招商证券高级宏观经济分析师张一平表示,目前房地产商在加快周转率,新开工面积增速回到10%,土地购置面积和土地成交价款均有不同程度回升。施工面积仍在底部,增速与上期持平。

上海易居房地产研究院17日发布的《2018年一季度全国房地产市场报告》显示,1-3月份,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增幅降至3.6%。其中,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%;中部地区、西部地区、东北地区商品房销售面积分别增长14.6%、12.0%和8.5%。

中泰证券分析师杨畅表示,这表明住宅销售低位回升,办公楼销售明显萎缩。报告显示,在住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给。由于库存较高,商办物业投资依旧乏力。

投资增速难以持续

“供应端发力是一个明显特征。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,虽然市场呈降温态势,但房地产市场还有很多新特点,开发商还是热衷在房地产投资方面下功夫。

国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。严跃进认为,随着资金环境趋紧,销售下行加剧房企资金压力,开发商资金面可能将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。

杨畅表示,商品房、住宅待售面积分别下降1139万、954万平方米,去化速度较1-2月份明显加快。数据显示,3月份,房地产开发景气指数为101.50,比2月份回落0.16点。

中国人民大学副校长、国家发展与战略研究院执行院长刘元春认为,对房地产的管控,特别是对房地产资金的控制,对房地产投资持续反弹会带来一定影响。中国民生银行首席研究员温彬说,在房地产融资持续收紧背景下,房地产投资上涨趋势难以持续。

严跃进表示,从市场趋势看,接下来如果房地产开发投资过热,也是会有风险的。从实际情况看,若后续到位资金等有影响,那么此类持续上涨态势会受到制约。(中国证券报·中证网)

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本报记者 宋兴国 实 习 生 张玮钊 北京报道

房地产投资增速创下三年来新高。

4月17日,国家统计局公布了2018年一季度全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,其中住宅投资增长13.3%。房屋新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%,其中住宅新开工面积增长12.2%。

销售方面,全国商品房销售面积30088万平方米,增长3.6%,其中住宅销售面积增长2.5%。全国商品房销售额25597亿元,增长10.4%,其中住宅销售额增长11.4%。

土地市场方面,“价升量稳”依旧。房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,土地成交价款1634亿元,增长20.3%。

新城控股副总裁欧阳捷认为,随着2018年货币政策不再宽松,面向房地产资金定向趋紧,土地成交大致保持在零增长区间,很可能略有下降,但地价不会下降,甚至还会继续缓幅上涨。同时,由于今年整体资金环境收敛,政府部门、企业部门、居民部门去杠杆,房企到位资金增速趋势性下降,投资增速也会趋势性下降,将会很难继续保持两位数的增长。

销售或面临拐点

在前两月商品房销售额增速出现短暂回升至15.3%后,一季度总体的销售额同比增速大幅下降至10.4%。而销售面积的增速则只有3.6%,是2015年6月以来的最低值。

其中,在调控政策影响下,一季度住宅销售面积增长2.5%,但价格上涨趋势明显,一季度销售额增长11.4%。

从区域来看,销售分化更加明显。市场占比近四成,调控城市更加密集的东部地区,罕见地出现了销售额与销售面积同比“双降”的局面,而中西部地区在这两个数字上则都维持着两位数的增长。

尽管总体销售增速减缓,但去库存形势依旧良好。3月末,全国商品房待售面积57329万平方米,比上月末减少1138万平方米,是去年9月以来的新高。而住宅市场的去化成果依旧显著,3月份待售面积减少954万平方米。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,2017年的去库存取得了明显成效,去掉了1亿平方米库存,从6.9亿平方米变成5.8亿。一季度进一步下降到5.7亿多,但去掉的库存基本上是住宅的库存,且主要集中在实行棚改货币化安置的三四线城市,当前房地产的“主要库存还是楼宇写字楼,购物中心”。

而随着住宅库存的持续去化,房地产销售增长的动力被认为将进一步削弱。

4月2日,易居研究院发布报告称,受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。这一数据已经连续32个月同比下跌,其中有75个城市库存规模低于去年同期水平, 100城库存总量规模已与2013年3月水平相当。

该报告认为,“对于其他三四线城市尤其是地级市来说,倘若市场过热、库存不足,那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。”

这无疑会提升购房难度和成本,但另一方面,调控并没有放松迹象。据21世纪经济报道记者不完全统计,今年以来,至少14个城市发布了楼市调控新政,其中大连、淄博、衢州等地,差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。而沈阳、大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策显示,“限售”与“限购”范围进一步拓展,并开始下沉到三四线城市及县区。

因此,顾云昌预计,在调控没有放松、货币政策趋紧、购房者买房成本上升等多重影响下,销售数据由升转降的拐点可能在2018年年中出现,“2018年销售超过2017年的可能性是个小概率。”

资金趋紧加剧

而投资数据,则意外维持着2018年以来的良好态势。

统计数据显示,继2月份投资增速大幅提升至9.9%后,一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,创下三年来的新高。

其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

顾云昌认为,房地产投资增长加快主要有两个原因,第一,是土地价格因素。直到今年的一季度,地价的上升幅度远远超过房价的上升幅度。第二,2017年房企拍下大量土地,尽管趋势放缓,但也保持了15.8%的总量增长。去年购置的大量土地进入开发期,导致今年一季度投资增长速度仍然保持在10%以上。

但房企资金链偏紧的问题依然存在,且有进一步加剧的态势。

一季度,1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。

从房企资金来源构成看,一季度,国内贷款占20.0%,较2017年四季度上升5个百分点;而企业自筹回款资金占比均有所下降,其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%,较2017年四季度分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

值得关注的是个人按揭贷款,一季度到位5160亿元,同比下降6.8%,比1-2月4.3%的降幅进一步扩大。

易居研究院研究员王梦雯表示,2018年1-2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续来看,随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面或将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。全年来看,随着开发商资金面不断趋紧,全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续,预计后续同比将出现回落,增速在年底降至4%左右。(21世纪经济报道)

一季度房地产投机行为受到进一步遏制

一二线城市住宅地价环比增幅持续回落

4月17日,中国土地勘测规划院在京举办2017年暨2018年第一季度全国主要城市地价动态监测成果发布会。据监测统计,2018年一季度全国主要监测城市延续去年整体趋势,综合地价温和上行,住宅地价环比增幅持续回落。

具体来看,全国范围综合地价环比增速放缓,住宅地价环比增速持续三个季度回落。一季度,全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米,商服、住宅、工业地价水平分别为每平方米7350元、6666元和813元。从环比增速来看,住宅地价增速连续三个季度放缓,商服、工业地价增速相对平稳。

就住宅地价而言,一、二、三线城市地价环比分别上涨1.63%、2.0%、2.63%,较上季度变化-0.47、-0.51、0.08个百分点;一线城市同比增速为10.88%,连续5个季度放缓,本季度回落1.79个百分点,二、三线城市同比分别上涨9.56%、11.21%,分别变化-0.09、1.26个百分点。

受监测的一、二线20个热点城市中,12个城市住宅地价环比增速回落,其中,上海连续6个季度降速,北京连续5个季度降速,南京、合肥两市地价环比下降;13个城市住宅地价同比涨幅回落,其中南京地价水平低于去年同期。综合来看,本季度,北京、天津、上海、南京、福州、深圳、合肥等7个城市住宅地价同比、环比增速均有所放缓。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,当前“房住不炒”的政策导向强化,政府工作报告明确了“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的总体思路。市场风险防控趋严,长效机制不断深化。同时,金融监管持续升级,对房地产融资进行规范化、去通道、去杠杆的管理模式成为主基调,市场资金流动性收紧。除北京、广州等一线热点城市明确严控个人贷款违规流入房地产市场,遏制市场泡沫外,部分区县单元也相继发布了从严的调控政策。

“总体来看,一季度,房地产投机行为进一步受到遏制,调控成效巩固,全国及一、二线热点城市住宅地价环比增幅持续回落”。赵松进一步分析,“2018年二季度,宏观政策预期稳定,土地市场将继续保持平稳增长态势;因城施策、防控风险、短期和长效并重的调控思路下,住宅地价增幅进一步收窄的预期持续”。

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