灰犀牛和黑天鹅同在 开发商千亿狂欢之后

迷茫、赶路，这两个词概括了当下房地产企业的普遍生存状态。房地产行业的政治逻辑和业务本质已开始改变。高压之下，开发商的关注点各异，传统开发需要的政商关系，精细开发需要的运营能力，高周转高杠杆的激流勇进，随大流的千亿扩张，这些因素刺激着开发商，使他们苦闷、兴奋、沉默、恐慌……你问他们前路在哪，他们支支吾吾，很难给你一个清晰的回答。

对于开发商来说，“灰犀牛”和“黑天鹅”同在，但他们并不知道哪一种风险先到来?但是，无论是哪一种风险找上门来，开发商都无力承受。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村，这是开发商的希望，在刚刚过去的2017年，房地产的市场集中度越来越高，巨头开发商抢下大半的市场份额，合作开发和并购也翻身洗白，成为开发商的重要发展工具。

这听起来很美好，“买买买”出现，行业不再是一大片一大片的质疑，而是集体唱赞歌。风险便不再存在了吗?千亿企业是“大”还是“强”?销售额增多后，多少权益额是进入开发商的口袋的?举债扩张，融资成本是多少?收购的项目为什么在你手里能够赚更多钱?

冒险挺进VS平稳着陆

2017年，并购成为和正常招拍挂同样重要的拿地方式。规模不大的房企已没有资金获取更多土地;而对于实力雄厚的大型企业，“买买买”的成本更低，资金回笼更快。

可以看到的是，行业合作开发和并购现象越来越普遍。普华永道的《中国房地产并购市场2017年中期回顾》报告中显示，从交易数量来看，地产行业并购自2014年以来迅速增长，越来越多的企业通过并购的方式，增加土地储备，提高规模效应。

一般情况，企业的收购分为全额收购和部分收购，目前，业内企业多为部分收购，这样流量金额也会全部计入财务报表，企业之间也可以更好地分担风险，减少成本。

某房企相关负责人对和讯房产表示，全额收购的价格肯定更高，这对企业造成一定资金压力，不过全额收购，公司的自主性会更高一些。此外，公司收购的目的，是为了更好增加规模、融资，收购50%与收购100%，合并报表的收入都是一样的，只是归属于母公司的利润会少一点。

中央财经大学教授鲁桂华表示，“并购的风险复杂，并购，只能被收购的企业，在收购方的手中赚钱的能力更强，并购才有意义。被收购的房地产企业，为什么在收购方的手中更赚钱?这是第一个风险。第二，并购的资金从何而来?如果是借款，那就会加大杠杆，在企业面临不利的商业环境时，高杠杆会成倍地放大风险。”

囿于资金实力，部分企业收购是靠举债而为之，如企业的融资成本过高，不仅是成本增加，风险还将变高。

假设，一家开发商由于业务扩张需要，以6%以上的融资成本获得高额借款并购项目，而并购的项目发展情况相对不好或地处三四线城市，一旦开发商不能化腐朽为神奇，那么借的钱就会打水漂，并且还需要还清高额贷款，开发商一不留神便可能万劫不复，风险之大，不容忽视。

但是，在目前的市场环境下，不进则退，开发商平稳着陆进行把控较难。

强者恒强VS大不是强

旭辉集团董事长林中曾表达过“1000亿只算生存 5000亿才能发展”的观点，他的意思是，规模是结果性指标，让你衡量经营成果的指标。在主流开发领域里面，一定存在生存规模、竞争规模、发展规模。生存规模是千亿门槛;竞争规模是3千亿，是对土地、资金、人才的配置能力;发展的规模是5千亿，是在行业中具有领先的整合产业价值链的能力，产业及非产业的延伸空间。

房地产的成果有滞后性，但是从巨头房企的已售未结转的金额来看，部分房企的未来业绩有了一定保障。但问题随之而来，那么高的销售额，钱都是开发商的吗?

房地产向来是个乱象横生的行业，在2017年，也有开发商提出，评判一家企业足够强的标准是什么?很庆幸，业内不再只看流量金额，还把目光放到了权益额、现金流、成本等方面上。

《2017年度中国房地产企业销售TOP200》显示，中国恒大以权益金额4880.2亿元位居权益排名第一，而其流量金额为5131.6亿元，位居第三，碧桂园以3961.1亿元位居权益榜第二，其流量金额为5500.1亿元，向来以稳健著称的流量金额为5239.0亿元，权益金额为3772.1亿元。

其中，万科的权益金额和流量金额的差额均在1500亿左右。但是，我们也看到，部分企业权益金额和流量金额的差额较大，旭辉集团的流量金额达到1040.0亿元，排名第十五名，但是权益额仅仅在624.0亿元，位列第二十五名。

鲁桂华对和讯房产表示，“流量金额应是合约销售额，也就是某个房企参与的开发建设项目的总销售额，现在很多开发项目是由两家甚至多家开发商共同开发、建设、销售的，参与的开发商各占一定的权益份额，合作开发是风险分散的策略，也就是拉一个垫背的。”

除了需剔除给合作开发对象金额过多的现象，从目前看来，大型房企的核心能力并不突出，一位房企董事长对和讯房产表示，“我并不认同强者恒强，现在很多企业都只是大，当黑天鹅来的时候，最先死掉的也会是这些企业。”