内中环租赁用地探访 中心城区住房供应结构谋变

寸土寸金的中心城区，优质租赁地块的推出，有望逐步改变住房市场的供应结构。

长宁古北社区，姚虹路与红宝石路地块静静矗立。在这个上海(楼盘)第一代的国际社区开发31年后，这个全新用途的地块波澜不惊。

古北黄金地块

9月，长宁区古北社区W040502单元E1-10地块规划为租赁用地，该地块东至姚虹路，北至红宝石路;10月，古北国际广场以南的E1-06地块也规划为租赁住房用地，在古北二期规划初期，该地块规划为领事馆用地，一直空置到今。两块地的占地面积接近4.8万平方米，共有11.3万平方米可建面积，除去配套，可建约10万平方米租赁住宅，规划1250套租赁住房，套均面积仅约80平方米。近期，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者去现场探访这两块地，两块地位于同一街坊，这也是古北二期所剩的唯一的黄金地块。

从传统意义 15，沿途经过高岛屋、古北SOHO、古北国际花园、金色贝拉维、古北瑞士花园以及华丽家族(600503,股吧)古北花园等住宅区，住宅区分布在林荫道两侧，给人居住时的静谧。W040502单元E1-06地块临近华丽家族古北花园。该地块目前看来未有明显围墙围栏，较为难找，内部是15号线施工人员搭建的简易棚宿舍，相邻则是上海虹桥国际外籍人员子女学校、网球场。

而W040502单元E1-10地块则较为显著，四周围墙包裹严实，人烟稀少，正对金秀苑、嘉年华庭、虹桥城市花园等，与上海市孙中山(楼盘)宋庆龄文物管理委员会相邻，与上海广播大厦仅相隔一条马路

该地块中，不失为古北居住人群下午茶优选、饭后散步之佳地。

浦东成熟地带

距古北十余公里之外，是另一幅租赁地块。

位于南码头的两块租赁用地是一个内环高架下的三角区。整块地由围墙圈住，《东地产》记者注意到，这块租赁用地附近是一片成熟的老式公房小区，包括东三小区、临沂(楼盘)一村、胶南小区、临沂七村等，该地块与旁边东三小区、胶南小区只有一条窄小的马路相隔，想必在将来建成楼宇时，里面的租户也可以同样享受东三小区、胶南小区内的醇熟配套。

南码头往南，《东地产》记者随即来到了位于后滩附近的两块相邻的租赁用地——浦东新区上钢社区Z000101单元10-2地块和11-3地块。

后滩这两块租赁用地占地面积较大，规划建筑面积可达20万平方米左右，在未来可以供应数量较大的租赁住房。

一座南北高架将这片用围墙围住的看不到土地原貌的租赁用地隔开，对面是济阳公园和成熟的老工房小区，包括济阳三村、济阳一村、德州(楼盘)四村、德州七村、上钢九村等。

沿着较为宽阔的马路，记者注意到，周围的教育资源同样十分丰富，与南码头地块周边相似，海富耀华幼儿园、上南实验中学、东方阶梯双语学校等都在附近。与大多数成片小区配套相似，农工商、便利店、医院、银行应有尽有，街上买菜的老人，接送小孩的夫妇，呈现一片完美的社区生活。

高租金回报区域

视线回到古北，黄金城道上，房产中介门店密集分布。

上海中原地产西区古北豪宅二部资深客户经理李芳良告诉记者：“古北这边大部分是大面积户型。嘉年华庭属于稍微新一点环境较好的小区，出租较多，70平方米loft小复式，租金9000元/月。二手房，古北二期如金色贝拉维等小区，单价都要10万。”

据李芳良介绍，古北国际住区分为一期和二期，两地块所在的二期房源，不比以前，现多为香港台湾等业主自住，业主自持占比60%—70%，剩余30%—40%为出租。而嘉年华庭小面积的单身公寓，相对白领较多。古北国际花园和御翠豪庭的一房小面积，租金达15000—18000元/月。“古北一期里上城也有一房，房龄比较老，44到55平方米的loft ，租金与嘉年华庭差不多。两房110多平方米，租金看装修。

一期这边的房子，租金跨度很大，装修不好，8000也可以租到两房。装修好，15000—16000元/月这个价格也可以租到。一期房源租和自持占比对半，可能还有10%左右是空的。”李芳良说道，“古北一期，110平方米的二手房总价700-750万。租住环境相对乱一些，人员比较杂，毕竟老小区，基本上是上班白领，还有些办公租用。”

相比之下，浦东几幅租赁地块租金普遍较低，租住在这片老公房的租户大多为带孩子的年轻夫妇以及就近的上班族。目前，临沂三村大概50平方米的二手房价格在320-400万左右，一室一厅40平方米的租金大致为3500-4000元。济阳一村的一家中介向记者介绍，这片小区的配套非常完善，不少年轻人都选择在这里租房，下楼就是各种小卖店夜宵馆，很受年轻人喜前，周边40平方米的一室一厅每月租金大约为3100-3600元，50平方米二手房的总价基本在210-240万左右。

新市场结构开启

四幅内中环租赁地块周边，呈现着不同层次的生活场景。

上海虹桥对外经济贸易区催生了古北国际住区，作为上海第一代国际住区，高端住宅聚集于此，其地块价值不言而喻。而无论是南码头还是后滩的租赁住房用地，都置身于成片的老工房小区之间，周边早已形成成熟的生活圈，各方面配套设施齐全。市场人士预计，古北这两块租赁用地建成后，将进一步加大古北二期中小户型的占比，增加更多租住选择，或将吸引更多的国际友人、高级白领至此工作居住。

反观浦东地块，这两幅地块将一改该片区出租房普遍老旧的供应现状，而是新增20万平方米全新建设、由开发商统一运营管理，相信将大大提升板块内租赁房源的品质，进而提升周边租客的住房水平。

有业内人士向《东地产》表示，从当前的租金回报看，古北的两幅租赁地块，短期即有不错的回报;而浦东的几幅地块，则座拥生活便利，未来租赁用户可覆盖世博板块与陆家嘴(600663,股吧)商圈。

值得注意的是，这些地块均悉数被国企拿下，先行探路效应可见一斑。