中外环与外环外地块探访 产城融合的价值再造

产业与城市化进程中，如何实现产城融合的命题，难有标准答案。

浦东张江，科技创新重镇。

这个汇集诸多科技创新企业的区域，聚集着庞大的住房需求。

张江的需求

日前，《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者探访张江南四块租赁用地。

金科路地铁站周围，沿途并无太多高楼，有几处建设中的工地，包括在修缮的桥梁以及公上商户林立，有餐馆、服装店，还有其它各类商铺应有尽有，周围配套一应俱全。

沿孙农路向南走700多米在路旁看到一大片空地便是孙桥社区单元(部分)09-05地块(张江南区配套生活基地A6-05地块)和孙桥社区单元(部分)10-01地块(张江南区配套生活基地A7-01地块)。

街道西侧由北至南是黄浦花园、孙桥花苑小区，以及南至殷北路的孙桥小学，街道东侧由北至南则依次是孙桥公寓、菜市场、吴家宅37号楼以及东方社区信息苑。沿途可见农工商超市、华夏超市、工商银行(601398,股吧)、中国邮政、农业银行(601288,股吧)等生活配套。

沿勤政路向西走去，《东地产》记者就看到了孙桥社区单元(部分)08-01地块(张江南区配套生活基地A5-01地块)和张江南区配套生活基地A3-06地块。

这片成熟的区域，聚集着不少张江园区附近的租客。孙农路上一位房屋中介告诉记者，选择住在附近的租客有7成都是在张江附近上班的工薪阶层，也有一部分在静安区、徐汇区上班的年轻人，由于静安、徐汇等区域的房租太高而选择在这里租房。据了解，张江路上几个小区是当下这块区域租房人士选择的热点。川杨新苑小区的二居室户型是较受欢迎的房型之一，近来小区内50-70平方米的多套二居室月租价格都在4500-4700元之间。

嘉定新城的地铁盘

从张江南斜穿上海(楼盘)，是规划中的城市副中心嘉定新城。

谷路的路口看到一大片空地，这就是嘉定新城E17-1地块。

这幅租赁地块最大的优势是距离嘉定新城地铁站不到1000米，坐落于这样位置之上的住宅小区必将成为嘉定新城最核心的住宅之一，其价值本就不言而喻。

《东地产》记者调查了解到，嘉定新城地铁站附近租金不低。根据链家中介人员提供的情报来看，100多平方米的三居室租金就达到了5800元/月，最近成交的两房租金大多已经超过4500元/月。

产城融合的使命

目前，张江四幅租赁住房用地都已被上海张江(集团)有限公司以5000-6000元/平方米左右的楼板价收入囊中。与其他租赁住房地块不同的是，今后，这四幅地块之上的租赁住房可能更多将用作区域内的人才公寓。多年来，随着张江园区的不断建设，商业活动增加，整个园区发展壮大，并持续辐射周边，功能性正在不断提升。这些未来新增的人才公寓，将进一步完善园区多元化的功能，进而吸引更多、更优秀的年轻人才选择这个区域，加快整个区域的建设。

值得注意的是，嘉定新城地块被嘉定新城发展有限公司以4.2417亿元的挂牌底价摘得，楼板价5950元/平方米。

这个地块也肩负使命。作为上海在“十三五”期间供应的租赁住房的一部分，该地块建成的住宅，须优先为嘉定区内各类创新创业人才，嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群提供。房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施。租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平适时调整。

根据规划，嘉定新城将建设成为协同嘉昆太区域、对接上海市中心的综合性功能城区。面对这样的时代使命，嘉定新城的各项基础配套建设都在全面进行之中。此前，嘉定新城的出租房相对零散，房源品质也参差不齐。如今，上海嘉定新城发展有限公司率先拿下地块，将来，板块内租赁住房水平将得到提升，并吸引更多优秀人才入驻嘉定新城。作为楼市调控长效机制的重要组成部分，租赁住房供应后续如持续加大，将对整个嘉定新城的租房市场起到积极的作用。

行业人士认为，上述地块，尽管从一定程度上说价格不高，但是上海租赁市场每年只有3%左右的租金回报率，如何能够做到可持续发展，一般传统房企似乎并没有太成熟的经验，还是以观望为主。张江(集团)有限公司和嘉定新城发展有限公司作为国企，根据住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，因此最终拿下土地并没有太多的悬念。

按照“十三五”住房发展规划，上海在“十三五”期间预计供应的租赁住房总套数将高达约70万套，并积极从多渠道增加租赁住房供应以推进“购租并举”住房体系建设。

对于庞大的租赁市场，一切工作只是开了个头。